三季度終了，房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)紛紛出爐。一線城市二手房成交呈現(xiàn)斷崖式下跌，個別省會城市甚至啟動“救市”措施。

房地產(chǎn)市場降溫之時，股票市場上，沉寂許久的地產(chǎn)板塊卻頻頻活躍：在金地、萬科、招商蛇口等龍頭股的帶領(lǐng)下，地產(chǎn)板塊近期明顯走強。加之此前北上資金出手增持地產(chǎn)龍頭，業(yè)內(nèi)預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)新一輪整合大幕或借調(diào)控之機拉開。秋風掃下一地落葉之時，也許正是頭部房企“掃貨”之機。

調(diào)控政策

劍指房企高杠桿

今年以來，房地產(chǎn)公司爆雷不斷。

最早是2月華夏幸福因債務(wù)問題浮出水面，公司業(yè)績與財務(wù)狀況每況愈下。最新半年報顯示，2021年上半年，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入210.68億元，同比下滑43.63%;虧損94.8億元，上年同期盈利60.62億元。

隨之而來的，還有泰禾、恒大、花樣年……山雨之中，人們更猜測著下一個輪到誰。

實際上，也不是隨便亂猜。

一張房企“三道紅線”觸雷表，早已在業(yè)內(nèi)廣為流傳，并擺上了各家房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、保險公司、信托公司的辦公桌。

所謂“三道紅線”，指的是監(jiān)管層收緊房企融資的三項標準，分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超過百分之七十;凈負債率不超過百分之百;現(xiàn)金短債比不小于一。該項調(diào)控政策的目標十分明確：控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長，倒逼房企主動降杠桿，防范系統(tǒng)性金融風險。

7月26日，監(jiān)管政策再有“補丁”措施出臺：被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

克而瑞地產(chǎn)研究認為，將投資與銷售掛鉤，是對房企融資“三道紅線”的重要補充，防止企業(yè)以杠桿率進一步高企為代價，博取更高的銷售業(yè)績;另一方面也是為雙集中供地政策打補丁，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價搶地。

可以看到，這一輪一輪的調(diào)控措施，招招劍指房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿融資，處處打在七寸上。

北上資金悄然出手抄底龍頭股

強力調(diào)控態(tài)勢之下，房地產(chǎn)板塊近年來幾無出頭之日。房子賣得越是風生水起，房地產(chǎn)股票越是熊得一塌糊涂。

到了今年，地產(chǎn)板塊爆雷不斷，房地產(chǎn)股的二級市場走勢更是雪上加霜。行業(yè)龍頭萬科A年內(nèi)自高點以來下跌超40%，華夏幸福暴跌近70%，恒大更是兩個月內(nèi)跌掉9成市值……

正是在這樣的氣氛下，自9月中旬以來，北上資金連續(xù)增持A股地產(chǎn)龍頭的舉動，才顯得那么不同尋常。

中秋小長假期間，趁A股休市，空頭突襲港股。借恒大持續(xù)爆雷、香港地產(chǎn)推出新政等消息面沖擊，空頭主攻銀行、地產(chǎn)等板塊。

9月22日，A股節(jié)后開市，地產(chǎn)板塊卻突然雄起：以招商蛇口漲停為旗幟，A股地產(chǎn)龍頭股紛紛崛起，板塊指數(shù)一度大漲近4%，創(chuàng)3個多月以來的新高。港股地產(chǎn)板塊也隨之大幅反彈，世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國、合景泰富、碧桂園服務(wù)等均漲超10%。

這其中，固然有恒大集團連夜召開“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”專題會、表態(tài)支付公司債利息等消息因素影響，但盤中所透露出來的資金信息更引人關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，當周，北上資金悄然加倉A股地產(chǎn)龍頭股：萬科A獲得北上資金3.52億元的凈買入，招商蛇口獲得1.7億元凈買入，蘇寧環(huán)球、金地集團、綠地控股等也都獲得巨資加倉。

“十一”小長假期間，相似的一幕再度上演。這一次，空頭攻擊的首要目標是以海外互聯(lián)網(wǎng)板塊為代表的科技股，而節(jié)后A股反攻的旗幟卻是借華夏幸福“千億還債方案”出臺而受益的地產(chǎn)及保險板塊。

與此同時，人們發(fā)現(xiàn)，A股市場上最有“錢勢”的機構(gòu)投資者——保險資金最青睞的行業(yè)，并不是當前炙手可熱的新能源、食品飲料、資源行業(yè)，而是金融、地產(chǎn)板塊。證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，截至上半年末，保險資金持有的A股上市公司中，房地產(chǎn)行業(yè)有16家，合計持股市值達656.15億元。持股市值最高的為金地集團，合計持股市值232.38億元。保利發(fā)展、金融街、華夏幸福緊隨其后，持股市值分別達到89.64億元、71.45億元、51.37億元。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二季度的大幅度下跌，險資卻矢志不渝，增持股多于減持股。超過半數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)個股連續(xù)兩個季度險資未有調(diào)倉舉動。

頭部房企手握“余糧”伺機待發(fā)

北上資金是市場公認最“聰明”的市場化資金，保險資金則是踩點最準確的機構(gòu)資金，兩者均不約而同盯上了地產(chǎn)板塊，這說明了什么?

首先可以看看險資持倉比例最高的金地集團，險資持股占比合計高達50.27%。

為什么是金地?

9月18日，金地集團發(fā)出一則公告：0.3億元認購私募基金份額。今年以來，公司累計認購私募基金份額超15億元，主要布局醫(yī)療健康和TMT領(lǐng)域。

這說明什么?就在整個行業(yè)被“三道紅線”整得一地雞毛之時，地主家竟然還有余糧!竟然還有“閑錢”去“拓展?jié)撛诤献鳈C會，為公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展賦能”。金地表示，在保證日常經(jīng)營前提下，使用自有資金認購，有利于進一步提高公司資金使用效率，不會影響公司主營業(yè)務(wù)正常開展。

興業(yè)證券分析師閻常銘認為，公司自2012年通過收購切入產(chǎn)業(yè)賽道，2016年正式成立金地威新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營平臺起，相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局快速發(fā)展。截至2021年6月，金地威新已布局國內(nèi)外17座城市，開發(fā)產(chǎn)業(yè)類項目共36個，管理面積逾420萬平方米。經(jīng)測算，金地集團上半年銷售利潤率大幅度高于去年實際水平和今年年初市場預(yù)期水平。融資優(yōu)勢顯著，內(nèi)在價值豐厚。預(yù)計2021年、2022年EPS分別為2.56和2.69，按照9月23日收盤價，對應(yīng)PE分別為4.5倍和4.3倍。

再看看深圳的另一家龍頭房企——萬科。

人們注意到，在近一年來房地產(chǎn)行業(yè)的血雨腥風中，萬科的身影若隱若現(xiàn)：2020年下半年，泰禾集團陷入債務(wù)危機，萬科和泰禾集團簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，推進泰禾債務(wù)危機的化解;2021年藍光地產(chǎn)資金鏈斷裂，萬科又接手部分藍光的地產(chǎn)項目;恒大危機，人們更猜測，萬科或有出手的可能。

讓業(yè)內(nèi)人士看高一線的，是萬科健康的財務(wù)數(shù)據(jù)。半年報顯示，萬科實現(xiàn)營收1671.1億元，同比增長14.2%。三道紅線一條未踩，手握近2000億元現(xiàn)金，凈負債率40%以下。

不怕不識貨，就怕貨比貨。來自西南證券的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金短債比是衡量短期償債能力的指標，以此觀之，短期償債能力較強的公司有正榮、綠城、碧桂園、萬科、旭輝。有息負債現(xiàn)金覆蓋比是衡量中長期償債能力的指標，中長期償債能力較強的公司有碧桂園、陽光城、新城、金地、萬科。

地產(chǎn)行業(yè)秋風起時，能夠把握這一輪整合良機，生存并發(fā)展下去的，恐怕就是這些有“余糧”的“地主家”了。

標簽： 房地產(chǎn) 二手房 房企