7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則(試行)》(以下簡稱《計價規(guī)則》)?！队媰r規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務(wù)成本的計算公式，并將物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費用細分為三級科目。借助“一個公式、三級科目”，北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價“由難趨易”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，《計價規(guī)則》的發(fā)布，在引導居民關(guān)注、參與物業(yè)服務(wù)工作的同時，將有效促進物業(yè)服務(wù)費定價、收繳的規(guī)范化和公開化，推動物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體主動履責，對持續(xù)貫徹實施《北京市物業(yè)管理條例》具有積極意義。據(jù)悉，計價規(guī)則將于10月1日起施行。

物業(yè)服務(wù)成本怎么算

一個公式可搞定

包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務(wù)人”。長期以來，物業(yè)服務(wù)主體在進行費用協(xié)商時，經(jīng)常會混淆物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)服務(wù)成本等概念，這也使得物業(yè)服務(wù)費定價、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。

從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會此次發(fā)布的《計價規(guī)則》來看，該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進行了明晰，確定了物業(yè)服務(wù)成本計算公式：物業(yè)服務(wù)成本價格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。

此外，《計價規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務(wù)成本、年度物業(yè)服務(wù)成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過簡明易懂的語言逐一進行了解釋，其中，重點對物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成進行了詳細定義。

根據(jù)《計價規(guī)則》，物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)人為該項目進行物業(yè)服務(wù)實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)服務(wù)成本計價，應(yīng)綜合考慮社會價格指數(shù)、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。

對于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務(wù)人的情形，《計價規(guī)則》也就物業(yè)服務(wù)費價格制定的原則進行了明確。

具體來看，對于“業(yè)主共同決定聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的”，物業(yè)服務(wù)費可采取包干制或酬金制形式計價。其中物業(yè)服務(wù)成本計算及科目設(shè)置應(yīng)參照本規(guī)則執(zhí)行;采用包干制形式的管理費、利潤比例或酬金制形式的酬金比例由合同雙方約定。

對于“業(yè)主共同決定自行管理的”，物業(yè)服務(wù)費一般按照“以支定收”原則，支出項目依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》及本規(guī)則的成本計算及科目設(shè)置相關(guān)內(nèi)容，進行相應(yīng)財務(wù)支出。

對于“業(yè)主共同決定委托專業(yè)單位管理的”，可按委托服務(wù)項目支付服務(wù)費，其中專業(yè)服務(wù)成本計算及科目設(shè)置應(yīng)參照本規(guī)則相應(yīng)專業(yè)項目執(zhí)行，各專業(yè)單位的管理費、利潤比例由合同雙方約定。

物業(yè)成本明細怎么看

三級科目幫助理解

值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細了解成本明細，《計價規(guī)則》還確立了三級科目，即：明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費用細分為三級科目。

具體來看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎(chǔ)上進行細分，包含人工、專項服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據(jù)進行了明確約定;三級科目為各項物業(yè)服務(wù)成本明細，在二級科目基礎(chǔ)上除人工費用外，其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》及財務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，對支出科目進行細分。

據(jù)《計價規(guī)則》，具體項目的物業(yè)服務(wù)成本費用按服務(wù)雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)標準計算，參照第三級科目計算物業(yè)服務(wù)成本總額，確保服務(wù)合同、標準、內(nèi)容清單和費用間“真發(fā)生、對得上，算得清”。

同時，《計價規(guī)則》還對物業(yè)服務(wù)成本計價其他可能存在的情況進行了補充說明。比如：不同服務(wù)標準、服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨計算單位物業(yè)服務(wù)成本;在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)各項成本將隨本市相關(guān)成本規(guī)定調(diào)整而適時調(diào)整。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則

利好行業(yè)環(huán)境優(yōu)化

談及《計價規(guī)則》發(fā)布的意義，北京市住建委相關(guān)負責人表示，《計價規(guī)則》的發(fā)布，嚴格落實了條例規(guī)定，推動物業(yè)管理相關(guān)主體遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，計價規(guī)則詳細列舉物業(yè)服務(wù)成本費用涵蓋內(nèi)容，將物業(yè)收取費用明細透明化，并明確各項能耗費用計算單價以最新政府定價為標準，一方面進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)體系，避免行業(yè)物業(yè)費用差異較大引起的部分市場亂象，另一方面合理的物業(yè)費用降低業(yè)主經(jīng)濟壓力，同時減少業(yè)主與物業(yè)糾紛的發(fā)生;其次，專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)公司承接，有效避免物業(yè)公司對小區(qū)項目承包的壟斷行為，并提升了項目執(zhí)行的專業(yè)性和業(yè)主的滿意度。

“計價規(guī)則對物業(yè)收費的項目、標準、及用途都有明確的要求，隨著規(guī)則的落地，一方面物業(yè)費用的收取將趨于合理化，有效減少業(yè)主對物業(yè)費用收取不合理的質(zhì)疑聲音，物業(yè)服務(wù)體系進一步完善，另外為能夠長久生存，物業(yè)企業(yè)也將不斷提高服務(wù)水平，改進服務(wù)質(zhì)量。”陳霄如是說道。

(記者 盧揚 榮蕾)

標簽： 北京 物業(yè)服務(wù) 成本計價