2021年開年不久,北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等地樓市持續(xù)出現(xiàn)“火熱”現(xiàn)象,“打新熱”“萬人搖” “二手房跳價”等場面輪番登場。

在此背景下,諸多城市密集發(fā)布新調(diào)控政策,從加碼限購、限售,到嚴打資金來源……各種調(diào)控手段正在對樓市亂象進行精準打擊。

樓市調(diào)控新政上演“圍追堵截”

1月21日晚,一份由上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下簡稱《意見》),劍指不平靜的上海樓市。

這份第二天起即生效的《意見》中,一項頗引起關(guān)注的住房限購政策是,夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為,這一政策是“打補丁”政策,嚴堵假離婚買房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經(jīng)明確堵上,上海這次收緊信息也十分明確。”

在上海之前,全面打擊假離婚買房的一線城市是深圳。2020年7月15日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了被稱為“史上最嚴樓市調(diào)控”的“715新政”,離婚買房追溯三年。

而就在上海發(fā)布《意見》的前兩天,1月19日,深圳再發(fā)文對“715新政”細化:居民家庭夫妻雙方購買的商品住房,只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

深圳的“大補丁”一出,意味著沒有購房資格的家庭成員將不能上產(chǎn)權(quán)證,讓通過“假結(jié)婚”來獲取購房資格的想法成為空談。

上海的《意見》中,和封堵假離婚一樣引起關(guān)注的調(diào)控政策,還有對增值稅的“2改5”,即將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

分析認為,由于市場短期形成炒作氛圍,買到新房后轉(zhuǎn)讓有差價,提高增值稅征免年限可以提高炒作成本,這些組合拳可以降低投機買家的入市熱情。

前后腳的時間,1月27日,杭州發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,調(diào)控加碼打擊“打新熱”。落戶未滿5年限購套數(shù)從2套降為1套,且房子贈與他人需滿3年后才有購房資格;在限售方面,中簽率低于10%的樓盤,產(chǎn)證滿5年才可出售。

多個城市對樓市祭出的調(diào)控措施,除了上述這些“打補丁”式的政策升級,實質(zhì)性的調(diào)控大招也逐漸浮出水面。

資金嚴格監(jiān)管,以摁住樓市“虛火”

在住房金融端,1月29日,上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力,對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。

1月30日,北京銀保監(jiān)局發(fā)布信息,要求銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,“北京此次檢查,充分體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門繼續(xù)落實‘房住不炒’政策的導(dǎo)向,有很強的信號意義。結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政,可以認為,近期房地產(chǎn)調(diào)控很重要的一個工作就是嚴查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)將更有力地打出‘組合拳’,這有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。”

一線城市對嚴查樓市資金的風(fēng)潮也刮向更多城市。2月3日,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知,聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴打違規(guī)凍資行為。要求相關(guān)金融機構(gòu)規(guī)范管理,確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。“如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的,企業(yè)將取消其搖號資格。”

廣州則更為直接,繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房價等違法行為后,廣州四大行房貸利率1月27日全線漲價,廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

房貸利率和首付比例一直是遏制樓市的關(guān)鍵。對于廣州從房貸入手調(diào)控的主要原因,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,去年廣州房貸投放量大,樓市熱度高,近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

“資金是此輪各地樓市調(diào)控的重中之重。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,本輪多城市升級調(diào)控,有利于抑制當(dāng)下熱點城市“虛火”,避免市場短期失控,“各地后續(xù)還應(yīng)繼續(xù)針對資金無序進入房地產(chǎn)進行約束,加強政策落地力度”。

樓市被潑“冷水”,會降溫嗎?

據(jù)不完全統(tǒng)計,2021年以來各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)累計達60余次。具體而言,2月上旬各地房地產(chǎn)調(diào)控超過20次,1月累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過40次。

張大偉說,“過熱”的樓市表現(xiàn)是此輪密集調(diào)控的市場原因。

“整個樓市的確出現(xiàn)了一輪比較典型的上漲,而且上漲主要出現(xiàn)在局部區(qū)域,以一二線城市為熱點,特別是國家統(tǒng)計局公布的2020年12月房價數(shù)據(jù)中,能夠看到上海和深圳等出現(xiàn)了比之前明顯漲幅放快的現(xiàn)象。”張大偉表示。

熱點城市樓市持續(xù)明顯的升溫,就連剛剛過去的春節(jié),“就地過年”背景下,一些熱點城市在這一往常的樓市成交淡季迎來了開門紅。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計,正月初三(2月14日)以后,北京每天都有超過100套二手房成交,與往年相比,今年春節(jié)樓市活躍度明顯提高。

不過,雖然一些城市樓市春節(jié)相比往年同期表現(xiàn)出“淡季不淡”,但業(yè)內(nèi)普遍認為,調(diào)控政策潑了“冷水”后,1月份多地調(diào)控收緊政策的實際效果,已經(jīng)在市場得到體現(xiàn)。

“近期調(diào)控政策主要著力于去除房地產(chǎn)市場投機的土壤,通過‘打補丁’等多種方式穩(wěn)定市場價格預(yù)期,保障無房戶的自住需求,精準打擊投機性需求。” 張波表示,一線城市的樓市熱度出現(xiàn)降溫,尤其是部分前期炒作嚴重的板塊已經(jīng)出現(xiàn)明顯價格回調(diào),二線熱點城市則受春節(jié)假期影響明顯,交易量出現(xiàn)一定下滑。

“2021年房地產(chǎn)市場政策主要以打擊炒房為主,清理炒房渠道。”貝殼研究院高級分析師潘浩也表示,春節(jié)期間,各城市調(diào)控效果明顯,從貝殼新房帶看認購指數(shù)看,上海、深圳、杭州等城市在春節(jié)期間新房項目帶看、認購指數(shù)回落至2020年春節(jié)期間同等水平。

“可見調(diào)控后,市場出現(xiàn)觀望情緒,市場熱度有所回落。”潘浩表示,而春節(jié)后的樓市走向會如何,仍有待觀察。(完)

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