個(gè)別中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人為吸引客戶(hù)成交，向客戶(hù)作出口頭或書(shū)面的返傭承諾，等到成交后卻玩失蹤;有一套房改房的房產(chǎn)證上只有一人名字，但出售交易時(shí)卻需業(yè)主夫妻雙方同時(shí)簽名才能辦理系列手續(xù);沖動(dòng)買(mǎi)房，之后想解約，愿意賠付定金，賣(mài)家卻要求賠償交易價(jià)格的10%作為違約金……廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)會(huì)”)日前公布，2021年協(xié)會(huì)全年立案處理消費(fèi)者投訴中介案件14宗，較上年下降50%;接待和處理消費(fèi)者有關(guān)存量房轉(zhuǎn)讓、住房租賃的咨詢(xún)案件數(shù)量有較大升幅，全年共處理786宗咨詢(xún)案件，其中現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)共330宗，電話(huà)咨詢(xún)452宗，信件咨詢(xún)4宗。同時(shí)，協(xié)會(huì)還公布了相關(guān)典型交易案例，請(qǐng)廣大消費(fèi)者注意房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中容易忽略的問(wèn)題，避免不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)。

案例1 中介承諾返3萬(wàn)元傭金，成交后離職不認(rèn)數(shù)

2020年6月，黃先生在某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人朱某的推薦下，在花都區(qū)某樓盤(pán)買(mǎi)了商品房。簽合同前，朱某向黃先生表示，只要向他購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的物業(yè)，待黃先生完成房屋網(wǎng)簽備案后60日內(nèi)，他就給黃先生返傭3萬(wàn)元，于是黃先生與朱某簽訂《返傭協(xié)議》。

一個(gè)月后，黃先生在微信上告訴朱某，已完成房屋的網(wǎng)簽備案。朱某回應(yīng)“好的，待收到傭金，便會(huì)按約支付3萬(wàn)元”。兩個(gè)月時(shí)間里，黃先生多次詢(xún)問(wèn)朱某什么時(shí)候能收到錢(qián)，朱某剛開(kāi)始以開(kāi)發(fā)商未結(jié)傭?yàn)橛桑岦S先生再等等。2020年10月，黃先生再次通過(guò)微信詢(xún)問(wèn)朱某什么時(shí)候支付3萬(wàn)元，發(fā)現(xiàn)自己的微信已被朱某拉黑，且朱某的電話(huà)已停機(jī)，他無(wú)法聯(lián)系到朱某。

隨后，黃先生來(lái)到朱某任職的中介公司，該公司表示朱某已在當(dāng)年8月底收到該成交物業(yè)的傭金，并在9月初向公司提出離職。對(duì)于黃先生與朱某私下約定返傭一事，該公司并不知情。黃先生要求公司承擔(dān)3萬(wàn)元，公司表示不同意。于是，黃先生向法院起訴朱某。法院根據(jù)黃先生提供的《返傭協(xié)議》、預(yù)售備案信息查詢(xún)、微信聊天記錄以及當(dāng)事人陳述等，認(rèn)為返傭條件已達(dá)成，《返傭協(xié)議》里的3萬(wàn)元屬債務(wù)，應(yīng)當(dāng)償還，予以支持。

但遇到相似情形的陳先生就沒(méi)這么幸運(yùn)了。陳先生向協(xié)會(huì)反映，他在某樓盤(pán)附近遇到經(jīng)紀(jì)人賴(lài)某并加了微信，經(jīng)賴(lài)某介紹在黃埔區(qū)某樓盤(pán)買(mǎi)了一套商品房，賴(lài)某曾向他口頭承諾房屋成交后返傭2萬(wàn)元?，F(xiàn)房屋已完成過(guò)戶(hù)，但賴(lài)某卻失聯(lián)了。他不確定賴(lài)某是哪間中介公司的經(jīng)紀(jì)人，希望通過(guò)協(xié)會(huì)聯(lián)系到賴(lài)某。經(jīng)核查，賴(lài)某未辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員信用信息卡、未持有業(yè)務(wù)水平證書(shū)，故無(wú)法確定其身份及任職機(jī)構(gòu)，無(wú)法對(duì)陳先生提供協(xié)助。

案例分析 部分中介故意拖延支付返傭或離職不認(rèn)數(shù)

近年來(lái)，為了開(kāi)拓客源，提高樓盤(pán)銷(xiāo)售量，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售，通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)吸納客源，推廣樓盤(pán)，促成交易后再支付傭金給中介機(jī)構(gòu)。個(gè)別中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人為吸引客戶(hù)成交，向客戶(hù)作出口頭或書(shū)面的返傭承諾。由于房屋交易手續(xù)辦理周期較長(zhǎng)，購(gòu)房人在完成交易后，某些經(jīng)紀(jì)人往往以開(kāi)發(fā)商未支付傭金為由拖延支付，甚至通過(guò)微信拉黑購(gòu)房人、離職等方式，逃避返傭承諾。

律師提醒

務(wù)必簽署書(shū)面合同，切記核實(shí)經(jīng)紀(jì)人身份

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，首先，如果中介人員承諾返傭，務(wù)必簽署書(shū)面合同，而且務(wù)必注意在書(shū)面合同上要加蓋中介公司的印章。口說(shuō)無(wú)憑，沒(méi)有協(xié)議，司法實(shí)踐中很難得到支持。其次，除了協(xié)議以外，對(duì)承諾的過(guò)程也可以進(jìn)行相應(yīng)取證，比如溝通記錄、電話(huà)錄音、微信記錄等。最后，對(duì)中介人員的身份要進(jìn)行核實(shí)，避免遇到假中介。對(duì)中介公司是否是這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售公司也需要進(jìn)行核實(shí)。

“如果遇到這種問(wèn)題，首先，要注意取證，對(duì)現(xiàn)有證據(jù)進(jìn)行分析，看看是否充分。如果不充分，就要進(jìn)一步完善，補(bǔ)充取證。其次，可以向當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。第三，可以直接到法院提起訴訟解決”。

案例2 一人名下房改房，配偶也是共有人

梁先生跟太太商量，想把自己在越秀區(qū)的房改房出售，置換一套電梯房。雖然梁先生房屋所在社區(qū)這幾年一直在討論加裝電梯，但一直未有落實(shí)。經(jīng)過(guò)商量后，梁先生到某中介公司放盤(pán)出售。一周后，中介公司為梁先生找到有購(gòu)買(mǎi)意向的陳先生。陳先生在多次看房后，最終與梁先生協(xié)商房?jī)r(jià)為280萬(wàn)元，以一次性方式支付房款，并約定2天后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

在簽合同當(dāng)天，梁先生帶上房產(chǎn)證等一系列產(chǎn)權(quán)資料獨(dú)自到中介門(mén)店與陳先生簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。這時(shí)，中介詢(xún)問(wèn)梁先生，他太太是否可以到現(xiàn)場(chǎng)簽名。梁先生回復(fù)稱(chēng)已經(jīng)和太太商量好，而且房產(chǎn)證只有他一個(gè)人的名字，他一個(gè)人簽合同就可以了。簽訂合同后，陳先生按約定支付梁先生10萬(wàn)定金，并約定10天后到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。

過(guò)戶(hù)當(dāng)天，登記部門(mén)工作人員告知雙方，該房屋屬于房改房，需要夫妻雙方同時(shí)簽名才能辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但因?yàn)榱禾チ送獾?，?dāng)天無(wú)法到場(chǎng)補(bǔ)簽名，雙方只好重新約時(shí)間辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

幾天后，梁太太回家后在社區(qū)看到剛剛張貼的房屋電梯加裝前期公示，與梁先生商量一旦電梯加裝成功，房屋可能會(huì)有幾十萬(wàn)的升值空間，280萬(wàn)元的售價(jià)過(guò)低。于是，梁先生以太太未在合同上簽字、合同無(wú)效為由，拒絕繼續(xù)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并表示會(huì)把定金退還給陳先生。

但陳先生認(rèn)為自己已按照約定支付定金，并已準(zhǔn)備好一次性付款的資金，也按雙方之前的約定去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，梁先生拒絕履行合同，應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償違約金，即交易價(jià)款的20%。而梁先生堅(jiān)持以不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要求房改房必須夫妻二人都簽名方可辦理過(guò)戶(hù)登記為由，稱(chēng)太太未簽名，故不存在違約，應(yīng)當(dāng)是合同未成立，只要退回10萬(wàn)元定金就可以了，并認(rèn)為是中介沒(méi)有提前告知房改房的出售需要夫妻雙方簽字，是中介失職。由于雙方意見(jiàn)不一致，梁先生回復(fù)稱(chēng)需要5天時(shí)間考慮。

梁先生多方咨詢(xún)律師后，才知道自己的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，在買(mǎi)家陳先生按約履行合同的情況下，他如果以太太未簽名不同意出售房屋為由解除合同，需承擔(dān)房?jī)r(jià)20%的違約責(zé)任，而且還需支付中介費(fèi)。即使房屋升值，仍不能抵消所需賠付的違約金。再三衡量后，梁先生告知中介公司愿意與陳先生重新辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。

案例分析 該案例適用表見(jiàn)代理

協(xié)會(huì)表示，自2009年起，廣州市辦理房改房交易過(guò)戶(hù)時(shí)需查看《房改房上市繳款明細(xì)表》。當(dāng)明細(xì)表上有記載配偶信息的，則是根據(jù)夫妻雙方的工齡享受的房改政策，要求配偶一同到場(chǎng)簽名確認(rèn)。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋(一)的第二十八條，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。此外，根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第十九條，買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人沒(méi)有處分權(quán)不能履行的，人民法院可以向買(mǎi)受人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。但買(mǎi)受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對(duì)的，可以判決合同繼續(xù)履行。

司法實(shí)踐中，從保護(hù)善意第三人及交易安全的角度考慮，夫妻一方與第三人進(jìn)行的民事行為，適用表見(jiàn)代理的規(guī)定，即夫妻一方所為，他人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道為由進(jìn)行抗辯。

協(xié)會(huì)提醒

房改房交易需留意“隱性共有人”

協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)和出售房改房時(shí)需特別謹(jǐn)慎，房改房上市交易，需要查看《房改房上市繳款明細(xì)表》，配偶雖然未在產(chǎn)權(quán)證上注明或顯示為房屋共有人，但只要在《房改房上市繳款明細(xì)表》有登記，則是作為隱性共有人存在，無(wú)論簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或辦理產(chǎn)權(quán)登記，都需要夫妻雙方共同辦理。

(記者 羅莎琳)

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)交易 返傭協(xié)議 中介機(jī)構(gòu) 中介人員